Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

III. PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACION.

III.- PRINCIPIOS QUE REGULAN EL EJERCICIO DE LA VALUACION.

3.1 Objetivos en un trabajo de valuación.

Una valoración se realiza con uno o más propósitos a saber; para determinar el valor de un bien; para estimar el costo de producir, adquirir, modificar o terminar un bien; para estimar el importe de los daños a un bien: y para pronosticar las rentas potenciales que puede generar un bien.

En casos específicos la valuación se puede realizar para otros propósitos (valores referidos, de reproducción o reposición, de rescate, residual, etc.).

3.1.2.Carácter objetivo de los resultados de una valuación.

El objetivo primordial de una valuación en términos de dinero es un resultado numérico. Este resultado numérico es objetivo y no está relacionado con los deseos, anhelos o necesidades del cliente que contrata al Valuador para hacer el trabajo. El resultado numérico es independiente de lo que persona alguna desearía que fuera. Todos los principios de la ética de la valuación derivan de este objetivo primordial.

3.2 METODOS Y PRACTICAS DE VALUACION.

3.2.1
Varios Tipos de Valor.

La Federación reconoce que las diferentes clases de bienes pueden tener diferentes tipos de valor, dependiendo de circunstancias particulares. La buena práctica profesional requiere que el Valuador describa con suficiente detalle en cada caso la naturaleza y significado del valor específico que se le ha pedido determinar.

3.2.2. Selección del Método de Valuación.

El procedimiento y método para estimar el valor requerido, es una elección que el Valuador mismo debe realizar. No se le puede hacer responsable del resultado a menos que tenga la libertad de seleccionar el proceso a través del cual obtendrá ese resultado. No obstante, la práctica correcta de la Valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito, que incluya la consideración de todos los factores que influyen en el valor y que sea presentado en forma clara y lógica.

3.2.3. Valuaciones Parciales.

Ciertas clases de bienes (inmuebles, muebles, conjuntos habitacionales o turísticos, Etc.) pueden ser consideradas como compuestas por partes (por ejemplo: en el caso de bienes raíces; terreno y construcciones; en el caso de empresas; terreno, edificios, planta, maquinaria y equipo, contratos, etc.). Si se considera un elemento como parte de un bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se considera un elemento como parte de un bien, su valor en general es diferente del valor del mismo elemento si se considera como una fracción separada del bien o de la propiedad.

La valuación de un elemento de una propiedad, considerado de manera aislada e ignorando su relación con el resto de la propiedad se conoce como una valuación parcial. Existen usos legítimos para valuaciones fraccionales (valuación de edificios para contratar un seguro), pero la buena práctica de la valuación requiere que una valuación parcial se identifique como tal y que las limitaciones de uso del avalúo por parte del cliente o de terceras personas, queden claramente establecidas

3.2.4. Condiciones Contingentes y Limitantes que Afectan una Valuación.

En muchas ocasiones, la validez de las conclusiones del Valuador sobre el valor de un bien o de una propiedad dependen de la validez de las declaraciones, información y/o los datos en que el Valuador se ha basado, hallan sido proporcionados por el cliente, miembros de otras profesiones u obtenidas por él de fuentes oficiales. Este tipo de material se puede obtener, por ejemplo, de Arquitectos, Ingenieros, Abogados, Contadores, oficinas gubernamentales y otros. Es apropiado que el Valuador confíe en y use dicho material, siempre y cuando: a) haga constar en su Informe que ha utilizado el material, b) esté dispuesto y preparado para presentar sus fuentes de información y el material mismo para cualquier verificación si se requiere, y c) no descarga en otros responsabilidad en relación a cuestiones que están o deberían estar dentro del ámbito de su competencia y conocimientos profesionales.

El correcto ejercicio profesional de la valuación exige que el Valuador estipule cualesquier otras condiciones contingentes o limitantes que afecten la valuación.

3.2.5. Valuaciones en que el Acceso a los Datos Necesarios es Negado.

En ocasiones, el valuador se encuentra en situaciones en que los datos que considera pertinentes y necesarios para una valuación no le son suministrados y el acceso le es negado, sea por el cliente mismo o por cualquier otra de las partes involucradas; por ejemplo: (los libros de registro de la producción de un campo de petróleo; o los libros de registro de ingresos y egresos de un hotel), en tal caso el valuador puede negarse a prestar sus servicios y cuando considere insuficientes los datos para llevar a cabo su trabajo, no debe realizarlo.

3.2.6. Rangos de Valor o Costos Estimados y Estimaciones de Confiabilidad.

Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos probables del valor o de costo estimado con o sin una declaración colateral de la cifra más probable dentro de ese rango. Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de la valuación determinar tal rango de valor o de estimación de costo. Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Valuador del monto de valor o costo estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en la valuación añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado de confiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes positivos y negativos.

3.2.7. Valores Bajo Diferentes Hipótesis.

El objetivo de realizar una valuación puede ser la determinación de valores basados en hipótesis diferentes, considerando siempre su mejor uso (avalúos residuales). Se considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación, producir e informar de dichos resultados diferentes, siempre que el Valuador se guíe por los principios establecidos en este Código.

3.3.8. Inspección, Investigación, Análisis y Descripción del Bien a Valuar

La valuación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que incrementan o disminuyen su valor. El ejercicio correcto de la profesión valuatoria y la buena práctica de la valuación exigen que la inspección investigación y estudio del Valuador sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características pertinentes.

La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien, sea tangible o intangible, cubra adecuadamente:

a) Identificación del bien.
b) Derechos y restricciones legales incluidos en el título o documento que acrediten la propiedad.
c) Las características del bien que incrementan o disminuyen su valor.

En el caso de bienes inmuebles y mejoras para el proyecto, la identificación es particularmente importante para evitar que personas sin escrúpulos usen la valuación para aplicarla a propiedades diferentes.

En general, los derechos legales de propiedad de los bienes inmuebles, restricciones de zonificación, reglamento de construcción, servidumbre, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para la descripción. Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble son materia legal, no de valuación y que el Valuador satisface sus obligaciones en este respecto cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron estos datos. En el caso de bienes intangibles (patentes, contratos, franquicias, etc.) las características del documento no sólo definen la propiedad, sino que también explican los derechos y contienen las descripciones legales. La condición física del bien mueble o inmueble es un elemento que puede aumentar o disminuir su valor. El correcto ejercicio profesional valuatorio y la buena práctica de la valuación exigen que se inspeccione e investigue adecuadamente todo bien para determinar su condición física.

3.2.9. Colaboración entre Valuadores y Utilización de los Servicios de Miembros de Otras Profesiones.

La colaboración entre Valuadores es deseable en algunas situaciones para facilitar la realización del trabajo y en otros casos, para obtener los beneficios de juicio y datos combinados. Tal colaboración es apropiada siempre y cuando todos los colaboradores firmen el informe o si existen opiniones disidentes, estas se incluyan como parte del informe.

En algunos casos la naturaleza de la valuación requiere ciertos conocimientos profesionales que no posee el Valuador. En tal caso, es necesario y apropiado que el Valuador utilice los servicios de otros Valuadores y de miembros de otras profesiones para obtener datos y llegar a conclusiones pertinentes en su trabajo. El Valuador principal llega a su conclusión final, en parte, basado en las contribuciones de sus colaboradores, asumiendo la responsabilidad por el resultado final, pero sujeto a la validez de las contribuciones incluidas

3.3 INFORMES DE VALUACION.

Se estableció en las Secciones anteriores que el ejercicio correcto de la valuación, según se ha definido por la Federación, requiere que se incluyen ciertas explicaciones, descripciones y declaraciones específicas en un informe de valuación. Se resumen aquí (Estos requisitos no se aplican a informes preparados por un Valuador de planta o Valuador interno, para uso exclusivo y privado de su empleador; pero se aplican a informes preparados por un Valuador independiente, esto es un Valuador que ofrece sus servicios de manera onerosa al público en general.)

3.3.1. Descripción del Bien Sujeto a Valuación.

Se requiere que el bien sujeto a valuación, sea tangible o intangible, real o personal, se describa detalladamente en el informe. Los elementos de tal descripción, son: a) identificación, b) derechos legales y servidumbres y restricciones consignadas en los documentos de propiedad, cuando estas no sean obvias, c) características de valor, y d) condición física cuando sea aplicable.

3.3.2. Declaración de los Objetivos del Trabajo de Valuación.

Se requiere que un informe de valuación incluya una declaración de los objetivos para los cuales se llevó a cabo el estudio: determinar un valor, para estimar un costo o para pronosticar el potencial de ingresos, etc.
Se requiere que el significado dado por el Valuador o cualquier clase específica de valor o costo estimado que sea el propósito del trabajo de valuación, se describa y explique en el informe.

3.3.3. Declaración de las Condiciones Contingentes y limitantes a las cuales las Conclusiones de la Valuación estén Sujetas.

Se requiere que las declaraciones, información y datos que fueron obtenidos por el Valuador de miembros de otras profesiones o de fuentes oficiales o de otras fuentes presumiblemente confiables, cuya validez afecte las conclusiones de la valuación, queden resumidas o presentadas en su totalidad en el informe de valuación identificando las fuentes, a fin de que puedan ser verificadas en caso de que cualquier usuario lo requiera.

Si una valuación es hipotética, se requiere que se identifique como valuación hipotética, que se estipule la razón por la cual se llevó a cabo una valuación hipotética, y que se expongan las condiciones hipotéticas en que se apoyó.

Si una valuación es parcial se requiere que se identifique como tal y que queden claramente establecidas las limitaciones para su uso.

Si se emite un informe preliminar, especialmente uno en el que los datos obtenidos están sujetos a cambio, rectificación o enmienda, se requiere que el informe se identifique como preliminar y se incluyan las limitaciones sobre su uso.
3.3.4. Descripción y Explicación en el Informe de Valuación del Método de Valuación Usado.

Es un requisito que el método de valuación seleccionado por el Valuador como aplicable a la encomienda de valuación sea claramente descrito y explicado en el informe de avalúo.

3.3.5. Declaración de Desinterés.

Se requiere que el Valuador incluya una declaración o certificación en el informe de Valuación de que no tiene interés actual o futuro en el bien sujeto a valuación u otro interés cualquiera que pudiera evitar el que haga una valuación justa, imparcial y sin prejuicio, o si tuviere tal interés, que estipule completa y claramente la naturaleza y alcance del mismo.

3.3.6. Responsabilidad del Valuador de Comunicar cada Análisis, Opinión y Conclusión en forma tal que no resulte Engañosa.

El Valuador deberá estipular en cada informe “Certifico que, hasta donde sé y he podido constatar, las declaraciones de hechos contenida en este informe son correctas y ciertas, y que el mismo ha sido formulado de conformidad con las normas de desempeño aplicables y en forma consistente con la práctica de la valuación generalmente aceptada, y el Código de Ética y Principios que Regulan el Ejercicio de la Valuación de la Federación de Colegios de Valuadores, A. C.”

En el caso de que la valuación se lleve a cabo con sujeción a las Normas Internacionales de Valuación publicadas por el International Valuation Standards Council, se hará mención de ello en la certificación citada. Igualmente deberá el Valuador hacer referencia, en su caso, a cualquier otra Norma de Valuación conforme a la cual haya realizado la valuación

3.3.7. Firma del informe de avalúo.

Todos los trabajos de valuación se deben presentar por escrito y firmados por él o los Valuadores que intervinieron en el estudio y en su elaboración.

Se requiere que todos los valuadores que colaboren, al emitir un informe conjunto, que concuerden con las conclusiones, firmen el informe; y que cualquier valuador que haya participado y que disienta con alguna o todas las conclusiones de los demás, formule, firme, e incluya en el informe de valuación su opinión en disenso.

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