Federación de Colegios de Valuadores, A.C.

II. CODIGO DE ETICA

2.1.- DEBERES Y OBLIGACIONES PRIMORDIALES DEL VALUADOR.

2.1.1. Obligación del Valuador. Es obligación del Valuador determinar, describir y definir la expresión de valor adecuada. Toda vez que existen diferentes expresiones de valor, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión final dependiendo del trabajo de valuación solicitado, es obligación del Valuador establecer cual de éstas es la adecuada al caso particular.  Al cumplir con esta obligación, el Valuador puede considerar las instrucciones de su cliente o puede buscar asesoría legal o profesional, pero la selección de la expresión correcta de valor es responsabilidad única del Valuador. Es también su obligación explicar y describir claramente el significado de la expresión de valor específico que él ha determinado con el propósito de obviar un mal entendido y así evitar la aplicación equívoca, incorrecta o mala, ya sea en forma deliberada o no deliberada. 2.1.2. Es obligación del Valuador determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con tan alto grado de exactitud como lo indique el propósito específico de la propia encomienda de valuación.

2.1.3. Es obligación del Valuador evitar dar un resultado numérico falso. Obviamente, el Valuador tiene la obligación de evitar informar una cantidad falsa.

2.1.4. Obligación del Valuador de ejercer de manera ética. Para poder cumplir con sus obligaciones, el Valuador debe ser competente en su campo de ejercicio. Tal competencia se logra mediante el estudio, la práctica y la experiencia. También debe reconocer, comprender y guiar su conducta por los principios de ética que son parte esencial del auténtico ejercicio y práctica profesional. 2.1.5. Carácter profesional del ejercicio de la valuación. Los miembros de los Colegios están asociados en una actividad profesional. Una profesión esta basada en un conjunto organizado de conocimientos específicos que no poseen los legos. El conocimiento es de tal carácter que requiere un alto grado de capacitación y una inversión considerable de tiempo y esfuerzo para adquirir y poderse aplicar. El cliente, debido a que no tiene el conocimiento especializado necesario, deposita toda su confianza en el Valuador y confía en que aplique sus conocimientos y habilidades profesionales hasta el punto que sea necesario, para lograr los objetivos del trabajo. Los miembros de los Colegios reconocen esta responsabilidad hacia el cliente y para con la sociedad.

2.1.6. Responsabilidad del Valuador para con terceros. Frecuentemente el avalúo pasa de manos del cliente a terceras personas para su uso. Estas terceras personas pueden o no conocer al Valuador, pero independientemente de ello tienen tanto derecho a confiar en la validez y objetividad de las conclusiones del Valuador, como lo tiene el cliente. Los miembros de los Institutos reconocen su responsabilidad ante estas personas que, además de su cliente, utilizan los resultados obtenidos en el avalúo. 2.1.7. Relación del Valuador con la Sociedad. Debido a que el bienestar del público en general frecuentemente se involucra en la ejecución de asignaciones de valuación, el Valuador tiene una obligación y responsabilidad hacia el público en general, que invalida y sobresee su obligación hacia su cliente, sea éste persona física o moral.

2.2 OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON SU CLIENTE. 2.2.1. Obligación del Valuador para con su cliente. La principal obligación del valuador hacia su cliente es entregar un trabajo completo, sin error y oportunamente, con resultados independientes de los deseos o anhelos del cliente, de otras personas, organismos o instituciones públicas o privadas.

2.2.2. Carácter confidencial de una Valuación. El hecho de que un valuador sea contratado para hacer una valuación es asunto confidencial. En algunos casos, el simple hecho de que un Valuador sea contratado, puede constituir información que el cliente, sea un ciudadano particular o una institución de crédito prefiere, por razones válidas, mantener en secreto. El conocimiento por terceras personas de que un Valuador ha sido contratado para llevar a cabo un trabajo específico puede dificultar la operación. Consecuentemente no es apropiado de parte del Valuador revelar su asignación, a menos que el cliente lo apruebe o que el Valuador se vea obligado, por Ley, a revelar el hecho de que ha sido contratado.

No es correcto que un Valuador revele a terceras personas la cantidad a que ha llegado en su conclusión de valor de un bien sin el permiso de su cliente, a manos que esta obligación la imponga la Ley

En ausencia de acuerdo en contrario, el contenido de un informe de Valuación es propiedad del cliente y éticamente no puede ser publicado, en ninguna forma identificable, sin su aprobación.

2.2.3. Obligación del Valuador de ofrecer servicios competentes. Es incorrecto que un Valuador acepte un trabajo que involucre la valuación de un bien para cuya valuación no está calificado, a manos que se asocie o consulte con otro valuador que esté debidamente calificado para valuar tal tipo de bienes, debiendo informar al cliente con antelación. Como corolario el principio arriba expuesto, la Federación declara contrario a la ética, el que el Valuador pretenda poseer o implique que posee conocimientos profesionales que no tenga.

2.2.4 Obligación del Valuador en relación a causas contenciosas. Cuando un Valuador es contratado por una de las partes en un litigio, se considera práctica contraria a la ética que el Valuador, en su avalúo, suprima u oculte cualquier hecho, dato u opinión que sea adverso a la causa de su cliente, o que destaque o haga resaltar cualesquiera hecho, datos u opiniones que sean favorables a la posición de su cliente, o que en cualquier otra forma asuma actitud parcial. El Valuador tiene la obligación de presentar los datos, el análisis y el valor sin importar el efecto que dicha presentación tenga sobre la causa de su cliente. 2.2.5. Obligación del Valuador relativa a prestar servicio a más de un cliente en el mismo asunto. Cuando dos o más clientes potenciales buscan los servicios de un Valuador con respecto a la misma propiedad o con respecto a la misma causa legal, el Valuador no puede servir apropiadamente a más de uno, excepto en el caso en que todas las partes estén enteradas y de acuerdo 2.2.6.Acuerdos y Contratos para servicios de Valuación. Se considera práctica correcta y recomendable en el ejercicio de la Valuación, formalizar un contrato escrito o al menos un acuerdo verbal claro, entre el Valuador y el cliente, especificando los objetivos y el propósito del trabajo, tiempo en que se entregará el informe y el monto de los honorarios.

2.3. OBLIGACIONES DEL VALUADOR PARA CON OTROS VALUADORES Y HACIA SU COLEGIO

2.3.1. Protección de la reputación profesional de otros Valuadores. El Valuador tiene la obligación de proteger la reputación profesional de todos los Valuadores, (sean estos miembros de un Colegio profesional de Valuación, o no) que trabajen conforme a los “Principios que regulan el ejercicio de la Valuación”. La Federación declara que es contrario a la ética el que un Valuador perjudique o trate de perjudicar a través de declaraciones falsas o tendenciosas o mediante insinuaciones, la reputación profesional de cualquier Valuador. 2.3.2 Competencia Contraria a la ética. La Federación declara que se considera conducta contraria a la ética el que un Valuador disminuya los honorarios que ha cotizado a un cliente, para un servicio específico de valuación, con el propósito de desplazar a otro valuador, cuando él se ha enterado de la cotización del mismo. La Federación declara que no es ética la conducta del Valuador que intenta desplazar o trata de desplazar a otro Valuador después que éste ha sido contratado (verbal o formalmente), para un servicio específico de valuación. 

Obligaciones del Valuador con relación a las acciones disciplinarias del Colegio.

Un miembro de un Colegio Profesional de Valuación, teniendo conocimiento de un acto cometido por otro miembro, que en su opinión constituye una violación a los principios éticos, tiene la obligación de reportar el caso por escrito, con su nombre y firma y en sobre cerrado, a la comisión de Honor y de Justicia del Instituto.

Es obligación de todo Valuador, cooperar con el Colegio al que pertenece, con la Junta de Honor y Justicia del mismo, y con la respectiva Mesa Directiva en todos los asuntos, incluyendo la investigación, censura, disciplina o la expulsión de miembros que hayan sido acusados de violación a los “Principios que Regulan el Ejercicio de la Valuación y el Código de Ética de la Asociación”

2.3.4 Área geográfica. Todo Valuador se obliga a circunscribir el desarrollo de su trabajo profesional a los límites del área geográfica asignada al Instituto de que forma parte, sin menoscabo de que, cuando ello se requiera, podrá asociarse con Valuadores de otros Institutos para la realización de trabajos conjuntos en áreas o zonas geográficas diversas a la de su circunscripción. 2.3.5. Obligaciones del Valuador Respecto a Cumplir y respetar el Estatuto de la Federación y el particular de su Colegio. Es obligación del Valuador cumplir y hacer cumplir las disposiciones del Estatuto de la Federación y las del Estatuto del Colegio Profesional de Valuación al que esté afiliado. 2.4 PRÁCTICA CONTRARIA A LA ÉTICA Y EJERCICIO NO PROFESIONAL DE LA VALUACIÓN.

Los principios que regulan el ejercicio de la valuación presentados en la sección 2.2, Se refieren al objeto primordial de una valuación que es determinar el resultado numérico adecuado al grado de exactitud que las circunstancias permitan o requieran mientras que los principios presentados en esta sección se refieren al establecimiento y mantenimiento de la confianza de los clientes y de terceros que están interesados en la validez del resultado de la valuación. Es por esto que la Federación declarará ciertas prácticas contrarias a la ética e indicativas de ejercicio no profesional.

2.4.1 Honorarios Condicionados o Dependientes. Si un valuador aceptara un trabajo para el cual el monto de sus honorarios dependiera de la cuantía de la adjudicación en un convenio inmobiliario o en una causa judicial en donde se empleen sus servicios o dependa de la cantidad de reducción de impuestos obtenida por un cliente en donde se utilizan sus servicios o se sujete a la consumación de una venta o el financiamiento de una operación inmobiliaria en conexión con los cuales se utilizaron sus servicios o está condicionado a la obtención de un resultado o conclusión especificada por su cliente; entonces, cualquier persona que considerase la posibilidad de utilizar el resultado del trabajo del Valuador bien podría sospechar que los resultados son tendenciosos y para beneficio propio y por tanto inválidos. Tal sospecha obraría en contra del establecimiento y mantenimiento de la credibilidad y confianza en los resultados de los trabajos valuatorios en general; por tanto, la Federación declara que contratar por o aceptar ese tipo de honorarios condicionados o dependientes de un resultado es contrario a la ética y constituye una forma de ejercicio no profesional.

Todo Valuador se obliga a no alterar los resultados obtenidos mediante la aplicación de métodos y procedimientos considerados como buena práctica de la valuación, para obtener mayores honoraríos.

Como corolario del principio arriba expuesto y en relación con los honorarios condicionados o dependientes, la Asociación declara que no es ético y constituye una forma de ejercicio no profesional el que un Valuador: a) altere los resultados numéricos de un trabajo de valuación; b) pague o acepte conceder, a fin de obtener una encomienda de valuación, cualquier tipo de comisión, reembolso, división de comisión de corretaje o cualquiera que se les asimile; c) compita o concurse por un trabajo o encomienda de avalúo sobre la base de licitación, cuando el monto de los honorarios sea la única base para que la contratación; sin embargo esta última restricción no debe interpretarse como impedimento para la entrega de propuestas para la prestación de servicios.

2.4.2. Responsabilidad Respecto a las Firmas en los Informes de Valuación.  El que utiliza un informe de valuación, antes de depositar confianza en las conclusiones incluidas en él, tiene derecho a presumir que la persona que firma el informe es responsable de las conclusiones, sea porque ejecutó personalmente el trabajo o porque dicho trabajo fue hecho bajo su supervisión. En los casos e que dos o más Valuadores son contratados para elaborar un avalúo de manera conjunta, el solicitante puede suponer que si todos firman el informe, todos son, mancomunada, solidaria, colectiva e individualmente responsables de la validez de todas las conclusiones incluidas; y si no todos lo firman, el solicitante tiene derecho a conocer cualesquiera opiniones disidentes.

Cuando dos o mas Valuadores son contratados para valuar individualmente la misma propiedad, el cliente tiene el derecho a esperar recibir opiniones independientes y a usarlas como forma de cotejo entre los diversos informes. Para poner en práctica estos principios la Federación, declara que constituye comportamiento contrario a la ética: a) engañar en cuanto a quien realizó la valuación, agregando la firma de cualquier persona que, o no realizó personalmente, o no tuvo a su cargo la supervisión del mismo; b) en caso de informes colectivos, omitir cualesquiera firmas u opiniones disidentes; c) en el caso en que dos o más Valuadores hayan intervenido conjuntamente en un trabajo valuatorio, el que alguno o algunos de ellos, emitan informes Valuatorios separados y d) en el caso de que dos o más Valuadores han sido contratados por un mismo cliente para hacer avalúos independientes del mismo bien, el que colaboren entre si o el que usen el producto y la información de las pesquisas o los resultados numéricos de él o los otros. Un despacho o una empresa de Valuadores, puede usar el nombre de la sociedad con la firma del responsable. Pero la persona que hizo la valuación debe firmar y se debe incluir en el informe el nombre de la persona que llevó a cabo el trabajo.

2.4.3 Opiniones no Ponderadas e Informes Preliminares. Si un Valuador emite una opinión de valor de un bien sin haber investigado y analizado todos los factores que influyen, tal opinión, excepto por coincidencia extraordinaria, será errónea. Emitir tales opiniones improvisadas tiende a disminuir la importancia de la inspección, investigación y análisis en el procedimiento valuatorio y reduce la confianza con que se reciben los resultados del buen ejercicio de la valuación por eso la Federación declara: que emitir opiniones irreflexivas y sin fundamento constituye un acto no profesional.

Si un Valuador prepara un informe preliminar, sin señalarlo como tal y estipular que las cifras incluidas podrán estar sujetas a modificación cuando se complete el informe final, existe la posibilidad de que el usuario del informe, estando bajo la impresión de que el informe es final, dé a las cifras un grado de exactitud y confiabilidad que éstas no poseen. Los resultados de ésta confianza errónea pueden ser negativos para la reputación de los Valuadores Profesionales en general, así como para la del Valuador involucrado.

Para eliminar esta posibilidad, la Federación declara que omitir una declaración limitante apropiada y calificadora en un informe preliminar es práctica no profesional en la Valuación. 2.4.4 Publicidad y Procuración del Servicio Profesional.

Los anuncios auto laudatorios y la procuración de contratos o comisiones de valuación mediante el uso de pretensiones o promesas falsas, inexactas o desorientadoras, son prácticas que la Asociación considera totalmente negativas al establecimiento y mantenimiento de la confianza pública en los resultados de los trabajos de valuación.

La Federación declara que tales prácticas de parte de un Valuador constituyen conducta contraria a la ética y al recto ejercicio profesional.

2.4.5 Causas para Acción Disciplinaria por un Colegio Profesional de Valuadores

La acción disciplinaria en contra de los miembros del Colegio se toma en caso de violaciones a el Estatuto y Reglamentos de la Federación, a este Código de Ética y Principios que Regulan el Ejercicio de la Valuación y a el Estatuto, Reglamentos y demás disposiciones normativas de aplicación general del propio Instituto. Tales acciones están bajo la jurisdicción de la Comisión de Honor y de Justicia del Colegio. Las violaciones caen bajo cuatro categorías, a saber:

  • No apegarse a las normas del correcto ejercicio profesional de la valuación.
  • Imcumplimiento de las obligaciones y reponsabilidades
  • Conducta no profesional
  • Conducta contraria a la ética
  • La sentencia en cualquier juzgado p tribunal por a) cualquier delito o b) infracción o fechoría cuya pena máxima se de tres (3) años de la cárcel o más, independientemente de la sentencia o c) cualquer infracción o fechoría que involucre falta de honestidad o veracidad, v. gr., que involucre robo o falso testimonio independientemente de la sentencia que se haya impuesto.
  • Cualquier conducta ilegal o inmiral (aún si no ha sido sentencia en un juzgado o tribunal) que pudiese acarrear desprestigio a la profesión valuatoria, al Colegio o a la Federación de Colegios de Valuadores
Después de la debida y adecuada investigación, el Colegio puede actuar en forma mediante la emisión de alguna sugerencia o censura y llegar, en caso necesario, a la suspensión o expulsión del asociado. En este último caso aquel está obligado a entregar toda prueba de su asociación o afiliación y a desistir de toda y cualquier referencia a dicha asociación o afiliación, después de su terminación.

 

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